Enna. Si è insediato il Coordinamento provinciale delle associazioni sulla riforma del Catasto.
Con la nomina nazionale a coordinatpore provinciale l’Ing. Sergio Lilla ha dato il via alle inizitive del coordinamento associativo che dovrà monitorare l’andamento di vendite e locazioni per poter dialogare con le commissione censuarie di prossima costituzione.

Le associazione coinvolte sono Abi, Ance, Ania, Casartigiani, Cia, Cna, Coldiretti, Confagricoltura, Confartigianato, Confcommercio (Fimaa), Confedilizia, Confesercenti (Anama), Confindustria e Fiaip.

Il loro compito sarà quello di Organizzare il reperimento dei dati catastali (accompagnati dalla relativa documentazione) nei modi più opportuni e da individuare in sede locale, secondo le Linee guida. In particolare, per ogni zona censuaria e microzona – in attesa di dare più precise indicazioni dopo l’emanazione del/dei decreto/i legislativo/i previsto/i dalla legge delega per l’erezione del nuovo Catasto – andranno individuati immobili particolarmente rappresentativi della tipologia edilizia delle intere zone e/o microzone, in relazione ai quali reperire la maggiore quantità di dati possibile (in aggiunta ad altri, comunque, della stessa zona e/o microzona). Andrà inoltre tenuta presente la previsione, di cui alla delega, di “adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario” per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico di cui all’art. 10 del d.lgs. n. 42/’04. Così come saranno da escludere dall’attività di monitoraggio – perché frutto di accordi fra le parti sociali – i canoni dei contratti cosiddetti “concordati”.

Lilla “Un’attività di collaborazione con l’Agenzia delle entrate nella raccolta dei dati è essenziale.E’ essenziale che le Associazioni effettuino sin da subito, in modo coordinato, un monitoraggio sui valori di compravendita e sui canoni di locazione delle unità immobiliari dei vari quartieri delle zone censuarie, lavoro che potrà essere tanto più fedele quanto più forte sarà la collaborazione con l’Agenzia del territorio.”

La revisione del Catasto dei fabbricati è finalizzata ad attribuire a ciascuna unità immobiliare:
-un valore patrimoniale
– una rendita
A tal fine si procederà – tramite il decreto legislativo (o i decreti legislativi) che dovrà essere emanato entro 12 mesi dalla data di entrata in vigore della legge delega – a determinare:
– il valore patrimoniale medio ordinario delle unità immobiliari
– la rendita media ordinaria delle unità immobiliari
E’ previsto che si operi con riferimento ai rispettivi valori normali, approssimati dai valori medi ordinari, espressi dal mercato nel triennio antecedente l’entrata in vigore del decreto legislativo. Incerto come calcolare il triennio: anno solare o 36 mesi precedenti?
Inoltre, dovranno essere:
-definiti gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento
-rideterminate le definizioni delle destinazioni d’uso catastali, distinguendole in ordinarie e speciali
Il valore patrimoniale medio ordinario sarà determinato:
-per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria,
– utilizzando il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare
– utilizzando funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all’interno di uno stesso comune
– qualora i valori non possano essere determinati sulla base delle funzioni statistiche, operando sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale o, qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizzando il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente
-per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale,
– operando sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale
– qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizzando il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente
La rendita media ordinaria sarà determinata
– utilizzando funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati nel mercato delle locazioni
– qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, applicando ai valori patrimoniali specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore “del decreto legislativo”
Sono previsti meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento “e comunque non al di sopra del valore di mercato”.
E’ previsto che le funzioni statistiche siano validate dalle commissioni censuarie provinciali e centrale e successivamente pubblicate unitamente alle relative note metodologiche ed esplicative.

a cura di Gildo Matera